關(guān)于印發(fā)《黑龍江省加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見》的通知

 黑建規(guī)范〔2017〕3號

關(guān)于印發(fā)《黑龍江省加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見》的通知

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府有關(guān)部門：

　　經(jīng)省政府同意，現(xiàn)將《黑龍江省加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：《黑龍江省加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見》

黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2017年6月28日

黑龍江省加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見

　　為全面貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），加快培育和發(fā)展我省住房租賃市場，盤活閑置資源，完善住房保障體系，推動新型城鎮(zhèn)化進程，現(xiàn)提出如下實施意見：

　　一、總體要求

　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神和省城市工作會議精神，認(rèn)真落實國務(wù)院的決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

　?。ǘ┌l(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

　　二、培育市場供應(yīng)主體

　　（三）支持住房租賃企業(yè)健康發(fā)展。鼓勵社會資本投入房屋租賃市場，成立專門的房屋租賃經(jīng)營企業(yè)，收購社會房源或者受產(chǎn)權(quán)人委托集中開展房屋租賃業(yè)務(wù)，促進租賃企業(yè)向規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化方向發(fā)展，為社會提供更專業(yè)的房屋租賃服務(wù)，滿足不斷增長的住房租賃需求。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房源轉(zhuǎn)成租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等形式的，各市（地）、縣（市）人民政府（行署）要研究出臺相關(guān)優(yōu)惠政策。

　?。ㄋ模┮?guī)范住房租賃中介機構(gòu)。充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。對依法登記備案的房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率。

　?。ㄎ澹┲С趾鸵?guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。對個人出租住房并依法登記備案的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，要結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

　　三、鼓勵住房租賃消費

　?。┞鋵嵶》孔赓U支持政策。各市（地）、縣（市）人民政府（行署）要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租，提取額度按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計劃生育服務(wù)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。依法登記備案的住房租賃企業(yè)可享受有關(guān)優(yōu)惠政策。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。對一般納稅人出租實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　（七）依法依規(guī)開展房屋租賃。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和本地出臺的相關(guān)規(guī)定訂立租賃合同。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。各市（地）、縣（市）人民政府（行署）要結(jié)合本地實際，制定住房出租標(biāo)準(zhǔn)，對住房租賃的最小單元、單間最大居住人數(shù)、最低人均居住面積以及配套設(shè)施、消防安全等做出規(guī)定。

　　四、完善公共租賃住房體系建設(shè)

　　（八）擴大公租房保障范圍。各市（地）、縣（市）適當(dāng)放寬公租房保障條件，降低準(zhǔn)入門檻，簡化申請程序。在將城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭納入公租房保障范圍的基礎(chǔ)上，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生、復(fù)轉(zhuǎn)軍人和青年醫(yī)生、青年教師等人員，納入公租房保障范圍。

　?。ň牛┘哟笸七M公租房貨幣化補貼力度。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，形成發(fā)放租賃補貼為主，實物保障為輔的住房保障體系。各市（地）、縣（市）對符合條件的公租房保障對象，通過發(fā)放住房租賃補貼的方式支持其在市場上租賃住房。按照當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的租金水平、保障對象收入等因素，合理測算確定租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)隨著市場租金變化動態(tài)及時調(diào)整補貼標(biāo)準(zhǔn)，同時對不同保障人群實施差別化補貼。租賃補貼的保障面積每戶應(yīng)控制在60㎡以內(nèi)。

　　（十）提高公租房運營能力。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。對公租房運營機構(gòu)的后期運營、服務(wù)質(zhì)量等方面，應(yīng)加強監(jiān)督管理和綜合考評，切實提高公租房運營管理效率?！?/p>

　　五、支持租賃住房建設(shè)

　　（十一）鼓勵新建專門用于經(jīng)營租賃的住房。各市（地）、縣（市）應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。對于整體購買在建房地產(chǎn)項目用于公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為公共租賃住房用地的，允許其依法依規(guī)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

　?。ㄊ┩晟乒┑胤绞健９膭畹胤秸P活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

　　（十三）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

　?。ㄊ模┨峁┙鹑谥С?。鼓勵金融機構(gòu)創(chuàng)新金融支持租賃企業(yè)的金融產(chǎn)品和服務(wù)方式，按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，進一步拓展住房租賃企業(yè)融資渠道、改善直接融資的政策環(huán)境、降低住房租賃企業(yè)債務(wù)負擔(dān)和杠桿率。選取哈爾濱市、齊齊哈爾市、佳木斯市、牡丹江市、大慶市等城市，探索房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，選取的各市政府要積極組織相關(guān)部門研究制定相關(guān)的支持政策。

　　六、加強住房租賃監(jiān)管

　?。ㄊ澹┙∪ㄒ?guī)制度。在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行法律法規(guī)制度的基礎(chǔ)上。各市（地）、縣（市）人民政府（行署）可從自己的實際情況出發(fā)，出臺相關(guān)規(guī)定，規(guī)范市場行為，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約。公安機關(guān)對租賃房屋實行治安管理，建立登記、安全檢查等管理制度。

　?。ㄊ┟鞔_地方責(zé)任。各市（地）、縣（市）人民政府（行署）對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責(zé)，要建立健全專門的管理機構(gòu)，在人員、辦公經(jīng)費、辦公場所給予保障。要加強工作指導(dǎo)，研究解決重點難點問題。要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，盡快完成與公安部門暫住人口服務(wù)管理信息平臺互聯(lián)互通，達到租賃房產(chǎn)備案信息與公安部門住房租賃當(dāng)事人居住登記信息共享。

　?。ㄊ撸┘訌娦袠I(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要會同有關(guān)部門加強住房租賃市場監(jiān)管。完善住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信主體，各相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)職責(zé)分工，依法依規(guī)實施聯(lián)合懲戒。公安部門應(yīng)當(dāng)加強出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患，并協(xié)助公安機關(guān)做好租賃房屋的安全防范、法制宣傳教育和治安管理工作。各有關(guān)部門按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。

　　（十八）落實住房租賃合同登記備案制度。按照《商品房屋租賃管理辦法》關(guān)于“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案”的要求。各市（地）、縣（市）房屋租賃主管部門要加強房屋租賃的備案管理，逐步建立與統(tǒng)計、稅務(wù)相關(guān)部門的信息互通工作，共同做好房屋租賃市場監(jiān)管，及時準(zhǔn)確掌握房屋租賃備案情況。

　　各市（地）、縣（市）人民政府（行署）要充分認(rèn)識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機制，做好宣傳引導(dǎo)，營造良好環(huán)境。要根據(jù)本意見，結(jié)合本地實際，研究制定具體實施辦法，落實工作責(zé)任，確保各項工作有序推進。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同有關(guān)部門對本意見落實情況進行監(jiān)督檢查。